Französische Einkaufszentren transformieren sich, sie sterben nicht

Wenn Sie in den letzten fünf Jahren Wirtschaftsnachrichten verfolgt haben, sind Sie wahrscheinlich auf irgendeinen Bericht über „den Tod des Einkaufszentrums” gestoßen. Dramatische Fotos verlassener Food Courts. Berichte über fliehende Ankermieter. Prophezeiungen einer Einzelhandels-Apokalypse.

Es gibt nur ein Problem: Die französischen Daten erzählen eine völlig andere Geschichte.

Die echten Zahlen

Laut FACT (Fédération des Acteurs du Commerce dans les Territoires) wuchs die Besucherfrequenz in französischen Einkaufszentren 2025 um 0,6 %. Das klingt bescheiden, aber bedenken Sie den Kontext: Der private Konsum in Frankreich fiel im gleichen Zeitraum um 0,9 %. Einkaufszentren übertrafen damit den nationalen Konsumindex, wie jedes Jahr seit der Erholung nach der Pandemie.

Täglich betreten nahezu 7 Millionen französische Verbraucher ein Einkaufszentrum. Sieben von zehn Franzosen besuchen ein solches mindestens einmal im Monat. Und 89 % der Bevölkerung haben in den vergangenen zwölf Monaten ein Einkaufszentrum besucht, laut Arcane Research.

Das sind nicht die Zahlen einer sterbenden Branche.

Europas Marktführer boomt

Betrachten Sie Klépierre, Europas größten Betreiber von Einkaufszentren mit exklusivem Fokus auf Kontinentaleuropa. Ihre Jahresergebnisse 2025 erzählen eine beeindruckende Geschichte:

• +5 % - Gewinnwachstum (EBITDA bei 1,12 Milliarden Euro)
• +9 % - Anstieg des Nettoinventarwerts
• 97 % - Spitzenauslastungsrate im gesamten europäischen Portfolio (H1 2025)
• +3,4 % - vergleichbares Umsatzwachstum der Einzelhändler, doppelt so hoch wie die nationalen Indizes
• +1,8 % - Anstieg der Besucherfrequenz im Jahresvergleich

Ihr Portfolio im Wert von 21,2 Milliarden Euro mit über 70 Einkaufszentren in Frankreich, Italien, Spanien, Skandinavien und den Niederlanden überlebt nicht nur, es erzielt Rekordergebnisse. Health & Beauty führte das Sektorwachstum mit +6,7 % an, während internationale Einzelhändler wie Primark, Rituals und Aroma Zone aktiv in Klépierre-Immobilien expandieren.

Woher kommt das Narrativ vom „Tod”?

Die Verwirrung entsteht durch das Gleichsetzen zweier sehr unterschiedlicher Trends. Erstklassige Zentren in bevorzugten Lagen florieren. Immobilien wie die von Klépierre, die sich auf große Ballungsräume mit guten Verkehrsanbindungen konzentrieren, erzielen historische Ergebnisse. Währenddessen konsolidieren sich schwächelnde Mittelklasse-Zentren. In bestimmten Gebieten Frankreichs hat der gewerbliche Leerstand 10,6 % erreicht, und die Besucherfrequenz im innerstädtischen Einzelhandel fiel 2025 um 2,9 %.

Das Ergebnis ist Polarisierung, kein Kollaps. Und diese Polarisierung schafft Chancen.

Was sich in Frankreich verändert

Die erfolgreichen Zentren teilen drei Merkmale:

1. Sie sind Erlebnisorte, nicht nur Einkaufszentren. Immobilien mit Unterhaltungs- und Freizeitangeboten verzeichnen 25 % höhere Besucherfrequenz und 22 % längere Verweildauer. Der Umsatzanteil von Mode ist von 34 % (2000) auf 29 % (2023) gesunken, während Kultur, Sport, Freizeit und Gastronomie inzwischen fast 20 % des Warenmix ausmachen.

2. Sie bieten, was E-Commerce nicht replizieren kann. Der stationäre Einzelhandel behauptet einen massiven Konversionsvorteil: 20-40 % im Geschäft gegenüber 1-3 % online. Und hier liegt ein aufschlussreiches Paradox: Im vierten Quartal 2025 wuchs der Traffic auf E-Commerce-Seiten um 1,1 %, während die Umsätze um fast 15 % einbrachen. Verbraucher recherchieren online, kaufen aber persönlich.

3. Sie passen sich der regulatorischen Realität an. Frankreichs „Zéro Artificialisation Nette”-Gesetzgebung (ZAN) hat den Neubau von Einkaufszentren praktisch gestoppt. Die Zahl der Neueröffnungen hat sich gegenüber den historischen Raten halbiert. Kluge Betreiber renovieren und gestalten bestehende Flächen um, sie bauen keine neuen.

Die Chance für französische Einkaufszentrenbetreiber

Hier liegt die strategische Erkenntnis: Mittelklasse-Zentren unter Druck sind offener für innovative Partnerschaften als je zuvor. Sie brauchen Differenzierung. Sie brauchen Besuchermagnete. Sie brauchen Lösungen, die keine 1,5 Millionen Euro Baukosten und 18 Monate Umsetzungszeit erfordern.

Genau hier passen gamifizierte Erlebnisse. AR-Schatzsuchen, interaktive Narrativpfade und standortbasierte Aufgaben lassen sich in Wochen statt in Jahren einsetzen und machen ein Zentrum attraktiver, ohne seine physische Infrastruktur zu verändern. Und unter den ZAN-Beschränkungen ist das nicht nur praktisch. Es ist unverzichtbar.

Fazit

Französische Einkaufszentren sterben nicht. Die langweiligen schon. Die Daten sind eindeutig: 7 Millionen Verbraucher täglich, 89 % jährliche Reichweite, und Europas größter Betreiber erzielt Rekordgewinne.

Die Gewinner des nächsten Jahrzehnts werden nicht die Zentren mit den meisten Geschäften sein. Es werden jene sein, die die Kunst beherrschen, einen Besuch in ein Abenteuer zu verwandeln.

Quellen: FACT Bilan 2025; Klépierre Full-Year 2025 Earnings; Cushman & Wakefield France 2025; Arcane Research 2025