ศูนย์การค้าฝรั่งเศสกำลังเปลี่ยนแปลง ไม่ได้กำลังจะตาย

หากคุณติดตามข่าวธุรกิจในช่วงห้าปีที่ผ่านมา คุณคงเคยเจอบทความเกี่ยวกับ 'การตายของศูนย์การค้า' ภาพดราม่าของฟู้ดคอร์ตที่ถูกทิ้งร้าง เรื่องราวของผู้เช่าหลักที่หนีหาย การคาดการณ์ถึงวันสิ้นโลกของค้าปลีก

แต่มีปัญหาหนึ่ง: ข้อมูลจากฝรั่งเศสบอกเล่าเรื่องราวที่แตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง

ตัวเลขที่แท้จริง

จากข้อมูลของ FACT (Fédération des Acteurs du Commerce dans les Territoires) จำนวนผู้เข้าชมศูนย์การค้าในฝรั่งเศสเพิ่มขึ้น 0.6% ในปี 2025 ฟังดูน้อย แต่ลองพิจารณาบริบท: การบริโภคภาคครัวเรือนในฝรั่งเศสลดลง 0.9% ในช่วงเวลาเดียวกัน ศูนย์การค้าทำผลงานดีกว่าดัชนีการบริโภคแห่งชาติ เช่นเดียวกับทุกปีนับตั้งแต่การฟื้นตัวหลังการระบาด

ทุกวัน ผู้บริโภคชาวฝรั่งเศสเกือบ 7 ล้านคนเดินเข้าศูนย์การค้า เจ็ดในสิบของชาวฝรั่งเศสเยี่ยมชมศูนย์การค้าอย่างน้อยเดือนละครั้ง และ 89% ของประชากรเคยไปศูนย์การค้าในช่วงสิบสองเดือนที่ผ่านมา จากข้อมูลของ Arcane Research

นี่ไม่ใช่ตัวเลขของอุตสาหกรรมที่กำลังจะตาย

ผู้นำของยุโรปกำลังเติบโต

ดูที่ Klépierre ผู้ดำเนินการห้างสรรพสินค้าที่ใหญ่ที่สุดในยุโรป ที่มุ่งเน้นเฉพาะยุโรปแผ่นดินใหญ่ ผลประกอบการประจำปี 2025 ของพวกเขาบอกเล่าเรื่องราวที่น่าประทับใจ:

• +5% - การเติบโตของกำไร (EBITDA ที่ 1.12 พันล้านยูโร)
• +9% - มูลค่าสินทรัพย์สุทธิที่เพิ่มขึ้น
• 97% - อัตราการเช่าสูงสุดทั่วพอร์ตโฟลิโอยุโรป (H1 2025)
• +3.4% - การเติบโตของยอดขายผู้เช่าที่เทียบได้ สองเท่าของดัชนีแห่งชาติ
• +1.8% - การเพิ่มขึ้นของจำนวนผู้เข้าชมเมื่อเทียบกับปีก่อน

พอร์ตโฟลิโอมูลค่า 21.2 พันล้านยูโรที่มีห้างสรรพสินค้ากว่า 70 แห่งในฝรั่งเศส อิตาลี สเปน สแกนดิเนเวีย และเนเธอร์แลนด์ไม่ได้แค่อยู่รอด แต่กำลังทำสถิติสูงสุด Health & Beauty นำการเติบโตของภาคส่วนที่ +6.7% ขณะที่ผู้ค้าปลีกระหว่างประเทศอย่าง Primark, Rituals และ Aroma Zone กำลังขยายตัวอย่างแข็งขันในอสังหาริมทรัพย์ของ Klépierre

แล้วเรื่องราว 'การตาย' มาจากไหน?

ความสับสนเกิดจากการรวมสองแนวโน้มที่แตกต่างกันมากเข้าด้วยกัน ศูนย์ระดับ A ในทำเลทองกำลังเฟื่องฟู อสังหาริมทรัพย์อย่างของ Klépierre ที่มุ่งเน้นพื้นที่มหานครขนาดใหญ่ที่มีการเชื่อมต่อการขนส่งที่ดีกำลังทำสถิติสูงสุด ขณะที่ศูนย์ระดับกลางที่อ่อนแอกำลังรวมตัวกัน ในบางพื้นที่ของฝรั่งเศสอัตราพื้นที่ว่างเชิงพาณิชย์ถึง 10.6% และจำนวนผู้เข้าชมค้าปลีกในใจกลางเมืองลดลง 2.9% ในปี 2025

ผลลัพธ์คือการแบ่งขั้ว ไม่ใช่การพังทลาย และการแบ่งขั้วนั้นสร้างโอกาส

สิ่งที่กำลังเปลี่ยนแปลงในฝรั่งเศส

ศูนย์ที่กำลังชนะมีสามลักษณะร่วมกัน:

1. พวกเขาคือจุดหมายแห่งประสบการณ์ ไม่ใช่แค่ศูนย์การค้า อสังหาริมทรัพย์ที่มีองค์ประกอบความบันเทิงและนันทนาการมีจำนวนผู้เข้าชมมากกว่า 25% และเวลาพักนานกว่า 22% สัดส่วนรายได้จากแฟชั่นลดลงจาก 34% (2000) เป็น 29% (2023) ในขณะที่วัฒนธรรม กีฬา นันทนาการ และ F&B ปัจจุบันคิดเป็นเกือบ 20% ของส่วนผสมสินค้า

2. พวกเขาเสนอสิ่งที่อีคอมเมิร์ซไม่สามารถเลียนแบบได้ ค้าปลีกทางกายภาพมีข้อได้เปรียบด้านการแปลงที่มากกว่ามาก: 20-40% ในร้านเทียบกับ 1-3% ออนไลน์ และนี่คือความขัดแย้งที่น่าสนใจ: ในไตรมาส 4 ปี 2025 ทราฟฟิกบนเว็บไซต์อีคอมเมิร์ซเพิ่มขึ้น 1.1% ในขณะที่รายได้ลดลงเกือบ 15% ผู้บริโภคค้นหาออนไลน์แต่ซื้อด้วยตนเอง

3. พวกเขาปรับตัวเข้ากับความเป็นจริงทางกฎหมาย กฎหมาย 'Zéro Artificialisation Nette' (ZAN) ของฝรั่งเศสได้หยุดการก่อสร้างศูนย์การค้าใหม่โดยพื้นฐาน จำนวนการเปิดใหม่ลดลงครึ่งหนึ่งจากอัตราประวัติศาสตร์ ผู้ดำเนินการที่ชาญฉลาดกำลังปรับปรุงและคิดใหม่เกี่ยวกับพื้นที่ที่มีอยู่ ไม่ใช่การสร้างใหม่

โอกาสสำหรับผู้ดำเนินการห้างสรรพสินค้าชาวฝรั่งเศส

นี่คือข้อมูลเชิงกลยุทธ์: ศูนย์ระดับกลางที่อยู่ภายใต้แรงกดดันเปิดรับหุ้นส่วนเชิงนวัตกรรมมากกว่าที่เคยเป็น พวกเขาต้องการความแตกต่าง พวกเขาต้องการตัวดึงดูดผู้เยี่ยมชม พวกเขาต้องการโซลูชันที่ไม่ต้องใช้ค่าก่อสร้าง 1.5 ล้านยูโรและเวลาดำเนินการ 18 เดือน

นี่คือจุดที่ประสบการณ์แบบเกมลงตัวพอดี การล่าสมบัติ AR เส้นทางเรื่องราวเชิงโต้ตอบ และความท้าทายตามสถานที่สามารถปรับใช้ได้ในสัปดาห์ ไม่ใช่ปี ทำให้ศูนย์น่าสนใจยิ่งขึ้นโดยไม่เปลี่ยนแปลงโครงสร้างพื้นฐานทางกายภาพ และภายใต้ข้อจำกัด ZAN นั่นไม่ใช่แค่สะดวก แต่จำเป็น

บทสรุป

ศูนย์การค้าฝรั่งเศสไม่ได้กำลังจะตาย แต่อันน่าเบื่อกำลังจะตาย ข้อมูลชัดเจน: ผู้บริโภค 7 ล้านคนต่อวัน การเข้าถึง 89% ต่อปี และผู้ดำเนินการรายใหญ่ที่สุดของยุโรปกำลังทำกำไรสูงสุด

ผู้ชนะในทศวรรษหน้าจะไม่ใช่ศูนย์ที่มีร้านค้ามากที่สุด แต่เป็นผู้ที่เชี่ยวชาญศิลปะการเปลี่ยนการเยี่ยมชมให้เป็นการผจญภัย

แหล่งที่มา: FACT Bilan 2025; Klépierre Full-Year 2025 Earnings; Cushman & Wakefield France 2025; Arcane Research 2025