Franse winkelcentra transformeren zich, ze sterven niet

Als u de afgelopen vijf jaar zakelijk nieuws heeft gevolgd, bent u vast een artikel tegengekomen over 'de dood van het winkelcentrum'. Dramatische foto's van verlaten foodcourts. Verhalen over ankeruurders die vertrekken. Voorspellingen van een detailhandel-apocalyps.

Er is maar één probleem: de Franse cijfers vertellen een heel ander verhaal.

De echte cijfers

Volgens FACT (Fédération des Acteurs du Commerce dans les Territoires) groeide het bezoekersaantal in Franse winkelcentra in 2025 met 0,6%. Dat klinkt bescheiden, maar bekijk de context: de particuliere consumptie in Frankrijk daalde in dezelfde periode met 0,9%. Winkelcentra presteerden dus beter dan de nationale consumptie-index, zoals elk jaar sinds het herstel na de pandemie.

Dagelijks bezoeken bijna 7 miljoen Franse consumenten een winkelcentrum. Zeven op de tien Fransen bezoeken er minimaal één keer per maand een. En 89% van de bevolking bezocht de afgelopen twaalf maanden een winkelcentrum, aldus Arcane Research.

Dit zijn niet de cijfers van een stervende sector.

Europa's marktleider floreert

Kijk naar Klépierre, Europa's grootste exploitant van winkelcentra met een exclusieve focus op continentaal Europa. Hun jaarcijfers 2025 vertellen een indrukwekkend verhaal:

• +5% - winstgroei (EBITDA van 1,12 miljard euro)
• +9% - stijging van de nettovermogenswaarde
• 97% - piekbezettingsgraad in het Europese portefeuille (H1 2025)
• +3,4% - vergelijkbare omzetgroei retailers, twee keer zo hoog als de nationale indices
• +1,8% - stijging bezoekersaantal jaar-op-jaar

Hun portefeuille van 21,2 miljard euro met meer dan 70 winkelcentra in Frankrijk, Italië, Spanje, Scandinavië en Nederland overleeft niet alleen, het boekt recordprestaties. Health & Beauty leidde de sectorgroei met +6,7%, terwijl internationale retailers zoals Primark, Rituals en Aroma Zone actief uitbreiden in Klépierre-panden.

Waar komt het 'dood'-verhaal dan vandaan?

De verwarring ontstaat door twee zeer verschillende trends samen te voegen. Toplocaties in prime gebieden floreren. Vastgoed zoals dat van Klépierre, gericht op grote stedelijke gebieden met goede verkeersverbindingen, boekt historische resultaten. Ondertussen consolideren zwakkere middenklasse-centra. De commerciële leegstand in Frankrijk heeft in bepaalde gebieden 10,6% bereikt, en het bezoekersaantal in de binnenstedelijke detailhandel daalde in 2025 met 2,9%.

Het resultaat is polarisatie, geen instorting. En die polarisatie creëert kansen.

Wat er verandert in Frankrijk

De winnaars delen drie kenmerken:

1. Ze zijn belevingsbestemmingen, niet alleen winkelcentra. Panden met entertainment en vrijetijdsaanbod zien 25% meer bezoekers en 22% langere verblijfstijd. Het aandeel van mode in de omzet is gedaald van 34% (2000) naar 29% (2023), terwijl cultuur, sport, vrije tijd en horeca inmiddels bijna 20% van de mix uitmaken.

2. Ze bieden wat e-commerce niet kan repliceren. Fysieke retail heeft een enorm conversievoordeel: 20-40% in de winkel versus 1-3% online. En hier is een veelzeggende paradox: in Q4 2025 groeide het verkeer op e-commercesites met 1,1%, terwijl de omzet met bijna 15% daalde. Consumenten zoeken online maar kopen persoonlijk.

3. Ze passen zich aan de regulerende realiteit aan. De Franse 'Zéro Artificialisation Nette'-wetgeving (ZAN) heeft nieuwe winkelcentrumontwikkeling praktisch stopgezet. Nieuwe openingen zijn gehalveerd ten opzichte van historische aantallen. Slimme exploitanten renoveren en herontwikkelen bestaande ruimtes, ze bouwen geen nieuwe.

De kans voor Franse winkelcentrumexploitanten

Hier ligt het strategische inzicht: middenklasse-centra onder druk staan meer open voor innovatieve partnerschappen dan ooit tevoren. Ze hebben differentiatie nodig. Ze hebben verkeersdrijvers nodig. Ze hebben oplossingen nodig die geen 1,5 miljoen euro aan bouwkosten en 18 maanden implementatie vereisen.

Precies hier passen gamified ervaringen. AR-schattenjachten, interactieve verhaalpaden en locatiegebaseerde uitdagingen kunnen in weken worden ingezet, niet in jaren, waardoor een centrum aantrekkelijker wordt zonder de fysieke infrastructuur aan te passen. En onder ZAN-beperkingen is dat niet alleen handig. Het is essentieel.

Conclusie

Franse winkelcentra sterven niet. De saaie wel. De cijfers zijn duidelijk: 7 miljoen consumenten per dag, 89% jaarlijks bereik, en Europa's grootste exploitant boekt recordwinsten.

De winnaars van het volgende decennium zijn niet de centra met de meeste winkels. Het zijn degenen die de kunst beheersen om een bezoek in een avontuur te veranderen.

Bronnen: FACT Bilan 2025; Klépierre Full-Year 2025 Earnings; Cushman & Wakefield France 2025; Arcane Research 2025